Hvad koster det at låne 1 million? Konkrete eksempler på renter, løbetid og ydelse

Hvad koster det at låne 1 million kroner i praksis?

For et almindeligt boliglån koster det typisk omkring 4.300 – 5.500 kr. om måneden før skat at låne 1 million kroner med afdrag, afhængigt af om du vælger fast eller variabel rente og hvor lang løbetiden er. Efter skat vil den reelle belastning i budgettet ofte ligge cirka 1.000 – 1.400 kr. lavere om måneden på grund af rentefradrag. Alle tal er vejledende.

Der findes ikke én “rigtig” pris på et lån på 1 mio. kr. Prisen afhænger især af:

• om det er realkreditlån eller banklån
• om renten er fast eller variabel
• løbetiden (fx 10, 20 eller 30 år)
• om du afdrager fra start eller vælger afdragsfrihed
• gebyrer, kurser og andre omkostninger.

I de næste afsnit får du et konkret sammenlignings-eksempel på et 1 mio.-lån, en gennemgang af brutto- og nettoydelse, og hvad løbetid, rente og startomkostninger betyder for din samlede pris.

Metode og forudsætninger for priseksemplerne

For at gøre tallene sammenlignelige tager eksemplerne udgangspunkt i et typisk dansk boligscenarie. Det er ikke et tilbud, men en vejledende model, som du kan bruge som pejlemærke.

Forudsætninger (vejledende):

• Lånetype: Realkreditlån til ejerbolig
• Lånebeløb: 1.000.000 kr. (hovedstol)
• Løbetid: 30 år med afdrag, med ét særskilt afdragsfrit eksempel
• Renteniveau (eksempel):
  • Variabel rente (kort rentetilpasning): samlet ÅOP ca. 3,3 %
  • Fast rente 30 år: samlet ÅOP ca. 4,5 – 5,0 %
• Bidragssats og gebyrer: indregnet i ÅOP i eksemplerne
• Skat: samlet skatteprocent antaget omkring 37 % (stat, kommune m.m.)

ÅOP (årlige omkostninger i procent) samler rente, bidrag og visse gebyrer i én procentsats. Vil du have en dybere forklaring, kan du læse mere om renter og ÅOP i vores guide om nominel rente, effektiv rente og ÅOP.

Markedsrenter ændrer sig løbende, og din pris vil afhænge af bolig, økonomi og valg af lån. Brug derfor altid eksemplerne som udgangspunkt, ikke som facit.

Eksempler: Hvad koster 1 million i realkreditlån?

Et realkreditlån på 1 mio. kr. med 30 års løbetid vil typisk have en månedlig bruttoydelse i niveauet 4.300 – 5.500 kr. før skat, alt efter om du vælger variabel eller fast rente, og om du har afdragsfrihed. Efter skat vil nettoydelsen ofte være 3.000 – 4.500 kr. om måneden.

Nedenfor ser du tre forenklede scenarier for samme lånebeløb, så du kan sammenligne:

*Startomkostninger dækker typisk tinglysningsafgift, ekspeditionsgebyrer og eventuelt kurstab. Beløbet varierer med boligpris, lånetype og institut.

Månedlig bruttoydelse er det beløb, der trækkes fra din konto. Nettoydelsen tager højde for, at renteudgifterne delvist trækkes fra i skat, hvilket reducerer din reelle omkostning.

Eksemplerne er for et renere realkreditscenarie. I praksis vil mange også have et banklån oveni til den del af boligkøbet, der ikke kan finansieres med realkredit. Det kan løfte den samlede månedlige ydelse på “boligpakken” til måske 5.000 – 6.000 kr. eller mere for den første million.

Bruttoydelse vs. nettoydelse: hvad betaler du faktisk?

Bruttoydelsen på 1 mio.-lånet er den fulde månedlige betaling til banken eller realkreditinstituttet før skat. Nettoydelsen er det, du reelt mærker i dit budget, når du tager højde for, at en del af renteudgiften kommer tilbage som skattelettelse.

I Danmark får du fradrag for renter og visse bidrag. Størrelsen afhænger af din samlede skat, men mange ligger omkring en samlet skatteprocent på 35 – 40 %. Det betyder, at en del af rentebetalingen i praksis “betales” af staten gennem lavere skat.

Et simpelt eksempel:

• Månedlig bruttoydelse: 5.000 kr.
• Heraf er fx 3.000 kr. renter og bidrag, 2.000 kr. er afdrag
• Hvis din marginalskat på renter er ca. 37 %, svarer skatteværdien til ca. 1.110 kr. pr. måned (37 % af 3.000 kr.)
• Reel belastning i budgettet (nettoydelse): ca. 5.000 – 1.110 = 3.890 kr.

Du får altså ikke fradrag i hele ydelsen, kun i rente- og bidragsdelen. Afdraget er “bare” at du betaler din gæld ned.

Når du vurderer, om du har råd til at låne 1 mio. kr., er det nettoydelsen, du skal holde op mod dit rådighedsbeløb. Du kan bruge vores guides om budget og rådighedsbeløb og generelle artikler om budget og økonomisk overblik til at få tal på det.

Rente, løbetid og afdrag – de tre vigtigste prisdrivere

Prisen på at låne 1 mio. kr. styres først og fremmest af tre ting: renteniveauet, hvor lang tid du afdrager over (løbetiden), og om du betaler afdrag fra start eller vælger afdragsfrihed. Fast rente giver typisk højere ydelse, men mere sikkerhed, mens længere løbetid giver lavere ydelse, men højere samlet pris.

1. Rente og rentetype

• Fast rente: Rentesatsen er den samme i hele lånets løbetid. Du betaler ofte lidt mere her og nu, men får budgetsikkerhed og mulighed for at omlægge, hvis renterne falder meget.
• Variabel rente (fx F-kort, F1, F5): Renten tilpasses løbende til markedsrenten. Ofte lavere ydelse til at begynde med, men du løber risikoen for “rentechok”, hvis renten stiger. Du kan læse mere om, hvordan stigende renter påvirker lån i vores artikel om obligationer og stigende renter.

Lavere rente betyder lavere månedlig ydelse og lavere total tilbagebetaling. Men vælger du variabel rente, betaler du for det med øget usikkerhed.

2. Løbetid

Jo flere år du spreder lånet ud over, jo lavere bliver ydelsen – men du betaler renter i flere år, så den samlede pris bliver højere. Det dykker vi mere ned i om lidt i løbetids-afsnittet.

3. Afdrag vs. afdragsfrihed

• Med afdrag: Restgælden falder stille og roligt, du betaler renter af en mindre og mindre gæld, og totalprisen bliver lavere.
• Afdragsfrihed: Du betaler næsten kun renter og bidrag i en periode (fx 5 eller 10 år), så ydelsen er lavere her og nu, men restgælden står i stampe. Det øger den samlede pris og kan give dig mindre økonomisk fleksibilitet senere.

Som tommelfingerregel: Kortere løbetid, højere afdrag og lidt lavere rente giver højere ydelse, men er økonomisk billigere på lang sigt. Længere løbetid, afdragsfrihed og variabel rente gør det modsat.

Hvad sker der ved 5, 10, 20 og 30 års løbetid?

Jo kortere løbetid, jo højere bliver den månedlige ydelse, men jo lavere bliver den samlede renteudgift. Vælger du lang løbetid, får du lavere ydelse her og nu, men betaler markant mere i alt for at låne de samme 1 mio. kr.

Nedenfor ser du et forenklet eksempel med en fast samlet omkostningsprocent (ÅOP) på ca. 4 % for at illustrere forskellen ved forskellige løbetider. Tallene er afrundede.

Pointen er ikke de præcise beløb (de vil afhænge af renten her og nu), men forskellen:

• Går du fra 30 til 20 år, stiger ydelsen måske med 1.000 – 1.500 kr. om måneden, men du kan spare 100.000 – 200.000 kr. i renter samlet.
• Går du fra 20 til 10 år, stiger ydelsen markant, men du trykker samlet pris endnu længere ned.

Det er samme mekanik, som når du ser på renters rente ved investering – bare omvendt. Tid forstørrer effekten, både når du låner og når du investerer.

Når du vælger løbetid, handler det derfor om balance mellem:

• hvad du realistisk kan betale hver måned
• hvor meget du er villig til at betale ekstra i renter for at få en lav ydelse.

Hvad koster afdragsfrihed på et lån på 1 million?

Afdragsfrihed på et lån på 1 mio. kr. sænker din månedlige ydelse i den afdragsfri periode, fordi du næsten kun betaler renter og bidrag. Til gengæld falder din gæld ikke, og den samlede pris for lånet bliver højere, end hvis du havde afdraget fra start.

Forestil dig et 30-årigt lån på 1 mio. kr. med fast rente, hvor du får 10 års afdragsfrihed:

• Under afdragsfrihed (første 10 år): Ydelsen kan fx ligge omkring 3.200 – 3.700 kr. om måneden før skat.
• Efter afdragsfrihed (sidste 20 år): Ydelsen hopper op omkring 5.200 – 5.500 kr. før skat, fordi du nu skal nå at afdrage hele gælden på kortere tid.
• Restgælden efter 10 år: Tæt på de oprindelige 1 mio. kr., fordi du ikke har afdraget.

Samlet set betyder det:

• lavere ydelse, mens økonomien måske er presset (fx små børn eller én indkomst)
• højere ydelse senere og højere samlet renteudgift
• mindre sikkerhed, hvis boligpriser og renter bevæger sig imod dig.

Afdragsfrihed kan være en bevidst strategi i en periode, men det er sjældent billigt. Overvej altid, om du i stedet kan tilpasse budget, opsparing eller boligvalg. Du kan finde inspiration til robust økonomi og buffer i vores guides om nødfond og økonomisk buffer.

Hvilke startomkostninger skal du regne med?

Når du låner 1 mio. kr., er det ikke kun den månedlige ydelse, der koster. Du betaler også forskellige startomkostninger ved oprettelse af lån, og de kan nemt løbe op i 15.000 – 25.000 kr. eller mere i et typisk boliglånsscenarie.

De vigtigste etableringsomkostninger er:

• Tinglysningsafgift: En statslig afgift for at registrere pant i boligen. Består af et fast beløb plus en procentdel af pantets størrelse.
• Stiftelses- og ekspeditionsgebyrer: Betaling til bank eller realkredit for at oprette lånet.
• Kurstab: Hvis obligationerne bag dit lån udstedes til en kurs under 100, skal du reelt optage et lidt større lån for at få 1 mio. kr. udbetalt.
• Andre gebyrer: Fx for vurdering af boligen, evt. tinglysning af skøde, mv.

I praksis kan startomkostningerne betales på to måder:

• Kontant ved købet – du lægger dem oven i udbetalingen
• På lånet – de “rulles ind” i hovedstolen, så du reelt låner lidt mere end 1 mio. kr., og dermed stiger både ydelse og totalpris.

Hvis du vil forstå, hvordan gebyrer og skjulte omkostninger påvirker din økonomi generelt, kan du læse mere i vores guide om bankgebyrer og skjulte omkostninger samt vores artikel om reelle omkostninger ved investering – mekanikken er den samme: små procenter bliver til store beløb over tid.

Fast eller variabel rente – hvad er billigst på 1 million?

Variabel rente er som regel billigst her og nu på et lån på 1 mio. kr., men til gengæld løber du en større risiko for højere ydelse senere. Fast rente koster typisk mere fra starten, men giver budgetsikkerhed og beskyttelse mod kraftige rentestigninger.

Typisk ser billedet sådan ud i et normalt rentemarked:

• Variabel rente (fx F-kort, F1, F5): Lavere månedlig ydelse i begyndelsen. Hvis renterne forbliver lave, er det samlet set billigere. Stiger renterne kraftigt, kan ydelsen blive væsentligt højere end på et fastforrentet lån.
• Fast rente: Lidt højere ydelse nu, men du kender din betaling i hele løbetiden. Hvis renterne stiger meget, kan fast rente vise sig at være en billig “forsikring”.

En enkel måde at tænke valget på er:

Ved valg af rentetype handler det i sidste ende om risikovillighed og økonomisk robusthed. Du kan finde mere baggrund om, hvad der sker, når renterne bevæger sig, i vores artikel om stigende renter og rentechok.

Hvornår giver realkredit, banklån eller andelsboliglån mest mening?

For et lån på 1 mio. kr. er realkredit normalt den billigste løsning, hvis du køber ejerbolig. Banklån bruges ofte som supplement, mens andelsboliglån er relevant, hvis du køber en andelsbolig, hvor finansieringen typisk foregår direkte i banken.

Realkreditlån – typisk billigst til ejerbolig

• Kan normalt finansiere op til 80 % af en ejerboligs værdi.
• Lavere rente og ÅOP end almindelige banklån, fordi lånet er sikret med pant i boligen og er standardiseret.
• Velegnet til den “store” del af boligfinansieringen, fx de første 1 mio. kr. og opefter.

Banklån – dyrere, men mere fleksibelt

• Bruges ofte til de sidste 10 – 20 % af finansieringen eller ved mindre beløb.
• Højere rente end realkredit, men mere fleksible vilkår (ingen obligationer, nemmere at ændre løbetid osv.).
• Særlige bankprodukter kan være relevante til fx renovering eller kortere lån.

Andelsboliglån

• Til andelsboliger, hvor du køber en andel i en forening, ikke selve ejendommen.
• Finansieres typisk via banken som et andelsboliglån med pant i andelen.
• Prisniveauet kan ligge et sted mellem realkredit og banklån, afhængigt af risiko og foreningens økonomi.

Hvis du overvejer 1 mio. kr. til en andelsbolig, er det ekstra vigtigt at forstå foreningens økonomi, lån og vedtægter, fordi de påvirker både din risiko og renten på lånet. Du kan dykke dybere i det i vores guide: Er andelsbolig en god investering?.

Som hovedregel:

• Ejerbolig: Maksimer realkredit (op til 80 %), brug banklån til resten.
• Sommerhus: Ofte lavere realkredit-grænse, større andel banklån.
• Andelsbolig: Primært banklån (andelsboliglån), ingen klassisk realkredit.

Hvad betyder det for din økonomi at betale 4.000 – 6.000 kr. om måneden?

En månedlig nettoydelse på 3.000 – 4.500 kr. (eller mere, hvis der også er banklån oveni) binder en væsentlig del af dit rådighedsbeløb. Det er penge, du ikke kan bruge på forbrug, opsparing eller investeringer, mens lånet løber.

På den anden side opbygger du værdi ved at afdrage på din gæld. Hver månedlig betaling består af både renter (omkostning) og afdrag (opsparing i din bolig). Over mange år kan forskellen på at vælge kortere løbetid, hurtigere afdrag eller et billigere lån betyde hundredtusindvis af kroner, som i stedet kan bruges til fx investering eller tidlig pension.

Hvis du er i tvivl om, hvorvidt du skal prioritere at afdrage hurtigt eller hellere vil investere mere, kan du bruge vores model i artiklen Gæld eller investere først?.

Næste skridt: Sådan vurderer du, om du har råd til at låne 1 million

Brug eksemplerne som udgangspunkt og tilpas dem til din egen situation. En enkel tjekliste kan hjælpe dig videre:

• 1. Find din realistiske månedlige ramme
  Lav et budget og se, hvor meget du har til bolig og lån hver måned. Start fx med vores guide til budget og rådighedsbeløb.
• 2. Vælg et fornuftigt spænd
  Regn med, at et 1 mio.-lån med afdrag koster ca. 4.300 – 5.500 kr. før skat i et typisk scenarie. Læg evt. 500 – 1.000 kr. til for sikkerhed, hvis renterne stiger.
• 3. Beslut løbetid og rentetype
  Spørg dig selv: Har jeg brug for lav ydelse nu, eller vil jeg hellere betale mindre samlet? Hvor meget udsving kan mit budget tåle?
• 4. Husk startomkostningerne
  Indregn 15.000 – 25.000 kr. eller mere i etableringsomkostninger. Afgør, om de skal betales kontant eller lægges oven i lånet.
• 5. Tjek din buffer
  Har du en solid nødopsparing, hvis noget går galt? Se vores guides til nødfond og økonomisk buffer.
• 6. Få konkrete tilbud
  Brug beregnere og tal med din bank eller realkreditrådgiver. Husk, at de konkrete renter, bidrag og kurser kan ændre dit regnestykke en del.

Denne artikel er information, ikke personlig rådgivning. Dine konkrete vilkår afhænger af indkomst, gæld, boligtype og bank/realkreditinstitut. Få altid et konkret tilbud, før du beslutter dig.